拆遷房該如何評(píng)估 拆遷評(píng)估什么

住宅房屋評(píng)估通常由四部分組成：一是房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；二是建筑物重置價(jià)格；三是建安費(fèi)用；四是裝修裝飾部分的費(fèi)用。

具體計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格

基準(zhǔn)價(jià)格修正法主要是對(duì)于成片或成棟被拆遷房屋使用，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以用市場(chǎng)比較法或成本法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評(píng)估價(jià)格。一、朝向修正朝向以廳房陽(yáng)臺(tái)為準(zhǔn)，修正系數(shù)可參考下表。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進(jìn)行朝向修正。

住宅房屋評(píng)估的市場(chǎng)比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過(guò)1年的市場(chǎng)交易案例，并確定與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個(gè)以上的可比實(shí)例。

房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場(chǎng)、店鋪、餐館等營(yíng)業(yè)性用房5年；廠房、倉(cāng)庫(kù)5年。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過(guò)30%。另外，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。

非住宅房屋宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，比如市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。能收集充分市場(chǎng)交易實(shí)例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。沒(méi)有條件采用市場(chǎng)比較法的，可采用收益法。采用收益法評(píng)估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不宜超過(guò)5%。