澳大利亞的商業(yè)地產(chǎn)取得自2008年金融危機(jī)來(lái)的總回報(bào)，包括固定收入回報(bào)和資本增長(zhǎng)回報(bào)。

據(jù)摩根士丹利數(shù)據(jù)，過(guò)去一年澳洲商業(yè)地產(chǎn)的總回報(bào)已經(jīng)達(dá)到了12%。其中，6.9%的回報(bào)來(lái)自于租金回報(bào)，4.8%的回報(bào)來(lái)自于資本增長(zhǎng)，這一數(shù)據(jù)采樣來(lái)源與分布在全澳價(jià)值1510億澳元的各個(gè)商業(yè)資產(chǎn)。

全澳商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，富豪們爭(zhēng)先恐后前來(lái)投資。那么，澳洲商業(yè)地產(chǎn)有哪些優(yōu)劣勢(shì)呢？

澳洲商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)

1. 高租金回報(bào)

相對(duì)于3%的獨(dú)棟住宅回報(bào)率，以及4%的公寓回報(bào)率，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)顯然更高。根據(jù)2015年的統(tǒng)計(jì)，全澳商業(yè)地產(chǎn)板塊的平均收益回報(bào)高達(dá)6.8%。其中的零售業(yè)地產(chǎn)達(dá)到6%的租金回報(bào)，辦公室地產(chǎn)達(dá)到7%回報(bào)率，工業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到9%的回報(bào)。當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)只是一個(gè)平均值，并不能代表個(gè)例，具體的租金回報(bào)率還是要跟地點(diǎn)和房屋質(zhì)量掛鉤的。

依照現(xiàn)在全球以及澳洲持續(xù)低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，各種專家一直在唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)。在當(dāng)今不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，小編認(rèn)為現(xiàn)金流才是王道，而越高的租金回報(bào)就意味著能帶給投資者更多的現(xiàn)金流，用以保證周轉(zhuǎn)及資金鏈的穩(wěn)定。

2. 低持有成本

通常住宅投資者需支付很多的費(fèi)用，如市政費(fèi)（council rate）、水費(fèi)（water rate）、維修費(fèi)用、房屋保險(xiǎn)，以及中介管理費(fèi)等等。所有的費(fèi)用加起來(lái)能達(dá)到總租金收入的30%。但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資人來(lái)說(shuō)，完全不需要擔(dān)心這些，租客會(huì)支付所有的日常支出，以及政府要求繳納的費(fèi)用。

就拿工業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，租客甚至要為房東支付房東自己的土地稅，中介管理費(fèi)。而房東只需要負(fù)責(zé)房屋本身的老化和維護(hù)。如果是一個(gè)近新的商業(yè)地產(chǎn)，投資者拿到的租金就幾乎等同于的稅前純利潤(rùn)，與此同時(shí)，也避免了水費(fèi)上漲，政府增加市政費(fèi)以及增加稅收等被動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 可觀的資本增值

在擁有高租金回報(bào)的前提下，不要忘記商業(yè)地產(chǎn)也具有一定的增值潛力。特別是零售業(yè)地產(chǎn)，通常在人群集中的商圈里，占據(jù)有利的地理位置以及臨街面，非常適合做底商加公寓住宅的綜合性開(kāi)發(fā)，所以也是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拼搶的地產(chǎn)。

除此之外，辦公室地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的增值則相對(duì)穩(wěn)健一些，其主要取決于租客質(zhì)量、租金以及租期長(zhǎng)短，換言之，一個(gè)租約也能帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的增值。到這里，能看出商業(yè)地產(chǎn)在給投資者帶來(lái)可觀的現(xiàn)金流的同時(shí)，還帶來(lái)了豐厚的地產(chǎn)增值收益，何樂(lè)而不為呢。

4. 長(zhǎng)租期和租金增長(zhǎng)

通常住宅的租期多一年，一年后需要續(xù)租，或者找其他的租客。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的租約一般在3年到10年。更有甚者，部分租客諸如一些上市公司則會(huì)要求15年甚至以上的租約，再多加10年的租客選項(xiàng)等，后加起來(lái)能有將近50年左右的總租期。

與此同時(shí)，因?yàn)檫@些上市公司都有著很好的商譽(yù)，大多是享譽(yù)世界的百年企業(yè)，所以發(fā)生欠租或者毀約這類麻煩的可能性非常小。

也有人可能會(huì)擔(dān)心長(zhǎng)租約會(huì)影響房東提高租金，或者幾年后租房市場(chǎng)火爆，租金大漲怎么辦？那您可以把心放好了，因?yàn)橥ǔ０闹薜纳虡I(yè)地產(chǎn)租約一般會(huì)每年增加一定的比例。

年租金增長(zhǎng)分成按CPI（物價(jià)指數(shù)）增加，和固定增長(zhǎng)。如果是固定增長(zhǎng)的話，一般是在前一年租金的基礎(chǔ)上每年增長(zhǎng)3%-5%之間。另外，當(dāng)當(dāng)前租約快要結(jié)束，需跟租客商量續(xù)租或者執(zhí)行租客選項(xiàng)（option）的時(shí)候，房東是可以按照市場(chǎng)情況去調(diào)整租金的。

5. 更易融資

在當(dāng)前大環(huán)境的影響下，各大銀行和貸款機(jī)構(gòu)都在收緊銀根，投資性住宅的貸款越來(lái)越難，利息也越來(lái)越高，目的是迫使住宅地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。但是商業(yè)地產(chǎn)的融資會(huì)相對(duì)容易，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一直在穩(wěn)健的發(fā)展，并沒(méi)有和住宅市場(chǎng)一樣地爆發(fā)性增長(zhǎng)。

更重要的一點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)本身就可以產(chǎn)生可觀的租金回報(bào)，完全可以支付貸款所產(chǎn)生的利息，做到自給自足。但是，相對(duì)于住宅地產(chǎn)的80%貸款比例，商業(yè)地產(chǎn)貸款多只能貸款70%，租期也更短。

商業(yè)地產(chǎn)的劣勢(shì)

首先，因?yàn)樽饧s較長(zhǎng)，租金較高，商業(yè)地產(chǎn)也需要更多的時(shí)間去找到合適的租客，一個(gè)好的租客至關(guān)重要，甚至可以增加地產(chǎn)的價(jià)值。

看一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)好不好租，主要取決于地點(diǎn)、建筑規(guī)模和建筑的新舊程度。比如一個(gè)市中心的街邊小店，可能在前一個(gè)租客還沒(méi)搬走就會(huì)被租出去，但如果是郊區(qū)的大型工廠，可能要花費(fèi)幾個(gè)月甚至一年的時(shí)間找到新的租客。所以當(dāng)租約結(jié)束之前，投資者要籌備準(zhǔn)備金以應(yīng)對(duì)找到新租客之前這段時(shí)間的資金成本。

相對(duì)于住宅性地產(chǎn)，總體來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值會(huì)相對(duì)較弱，尤其是工業(yè)地產(chǎn)和辦公室地產(chǎn)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)增值方面比較穩(wěn)健，每年僅有小幅度的增值，不會(huì)有爆發(fā)性的增長(zhǎng)，所以也更適合長(zhǎng)期投資者。對(duì)于追求“短頻快”的投資者，住宅地產(chǎn)始終是更適合的選擇。

還有很重要的一點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的門檻相對(duì)高一些，對(duì)資金量的要求會(huì)更大。 雖然從幾十萬(wàn)到上億澳元的商業(yè)地產(chǎn)都會(huì)存在，但是高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)基本都超過(guò)500萬(wàn)澳幣。考慮到租客、租金、土地大小和增值潛力的因素，由此可得出經(jīng)濟(jì)規(guī)模越大則優(yōu)勢(shì)越大，反之亦然。