首先了解一些房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的基本概念。

一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)即是常說的“兩法、一條例、一辦法、一規(guī)范”。具體指《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

順便提一下，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須要有至少兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才是有效的估價(jià)報(bào)告，估價(jià)師是一種專業(yè)資格，估價(jià)師的評(píng)估過程要遵循上述法律的規(guī)定，違反上述法律的，將受到處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，可追究刑事責(zé)任。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的四個(gè)原則

合法原則：即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

使用原則：應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的使用為前提估價(jià)；

替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格；

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

在這里解釋一下估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是指 估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，也就是說估價(jià)的結(jié)論也就是評(píng)估出的價(jià)值反應(yīng)的是在某一特定時(shí)間的價(jià)值。征收拆遷中被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定或拆遷公告當(dāng)日；征收規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，也可以當(dāng)期（段）房屋征收實(shí)施之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

三、被征收房屋價(jià)值

被征收房屋價(jià)值的概念是：被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；

不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

這里又要對(duì)公平交易做一個(gè)解釋，在征收拆遷中的公平交易一般可以從以下兩個(gè)方面理解：

（1）指補(bǔ)償與被征收拆遷財(cái)產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)，體現(xiàn)了政府雖然有強(qiáng)制性，但是在補(bǔ)償上不會(huì)讓為被征收拆遷人吃虧；

（2）指對(duì)全體被征收拆遷人適用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)被征收拆遷人之間的公平。

為避免視覺疲勞，下一篇將繼續(xù)對(duì)征收拆遷中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估做一些普及，在后續(xù)文章中，我也將對(duì)征收拆遷中可以訴訟的點(diǎn)，可以協(xié)商補(bǔ)償金額的點(diǎn)做出一些分析，大家有關(guān)心的問題，好的提議均可以告訴我。