由于廠房租賃涉及不動產(chǎn)，同時涉及裝修、水電、消防、物業(yè)管理等眾多問題，不管是出租人還是承租人，都有一定的法律風(fēng)險。法院每年都要審理相當(dāng)數(shù)量的房屋租賃合同糾紛案件。而一旦發(fā)生糾紛，對于租賃雙方的損失都難以避免，如由于生產(chǎn)經(jīng)營停頓而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失、退租退房的搬運(yùn)損失、裝修損失等，在相關(guān)法律風(fēng)險沒有有效控制的情況下，損失的范圍可能令企業(yè)難以承受。律師對如何防范此法律風(fēng)險有以下的建議：

1、租賃該廠房前，承租人應(yīng)該實地考察該廠房或商鋪

主要包括地理位置、通水通電通路“三通”、基礎(chǔ)設(shè)施等綜合考察?？疾鞂ο笫欠穹弦髴?yīng)根據(jù)投資意圖與需要綜合判斷。

2、對出租人及出租的廠房的信息進(jìn)行核查

對出租人主要是核查其是否是房屋所有權(quán)人，如果不是房屋所有權(quán)人，是否得到合法授權(quán)處理廠房出租事宜。對出租的廠房主要是核查是否有房產(chǎn)證(如有房產(chǎn)證核查的信息包括房屋用途、房屋是否共有、房屋面積、房屋面積、房屋是否抵押等)、是否有租賃許可證、是否有消防驗收合格證。

租賃廠房作生產(chǎn)、辦公用的，房產(chǎn)證上的房屋用途是工業(yè)用途;租賃商鋪?zhàn)鲎鹘?jīng)營用的，房產(chǎn)證上房屋用途是商業(yè)用途;否則，會導(dǎo)致將來不能辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。房產(chǎn)證上顯示房屋有抵押的，出租人提供必要的擔(dān)保或者干脆不租

3、訂立租賃合同明確權(quán)利義務(wù)

80%以上的廠房租賃糾紛是由于合同權(quán)利義務(wù)約定不明確，現(xiàn)結(jié)合常發(fā)生的一些糾紛，在起草租賃合同時特別要加進(jìn)下列條款，以控制風(fēng)險：

(1)出租面積條款

如果房產(chǎn)證有標(biāo)明的，以房產(chǎn)證標(biāo)明的數(shù)字確定出租面積，并將房產(chǎn)證復(fù)印作為租賃合同附件;如果房產(chǎn)證沒有標(biāo)明面積的，租賃合同的雙方可以聘請專業(yè)測量機(jī)構(gòu)測量出面積，雙方及測量機(jī)構(gòu)簽字確認(rèn)，也作為租賃合同的附件。租金計算以此為據(jù)。

(2)出租房屋用途條款

一定要詳細(xì)注明租賃房屋是用來做什么，作廠房的注明作廠房用，作商鋪的就注明作商鋪用。這樣，我們在這個條款里確定了合同的目的以后，如果將來房屋不能滿足合同目的(如因房屋問題不能辦理營業(yè)執(zhí)照，因房屋不能滿足生產(chǎn)電源需要等)情況的出現(xiàn)，承租一方可以按照法律規(guī)定解除合同，盡量減少損失。

(3)租賃期限條款

租賃期限是合同的主要條款之一。當(dāng)事人可以明確約定期限，也可以不明確約定期限，對于明確約定期限的租賃合同，到期后合同自然終止，承租人返還原物。但雙方當(dāng)事人可以依明示或默示的方式將租賃期限延長，也就是“續(xù)租”，續(xù)租期限內(nèi)雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不變。所謂明示方式就是明示更新，是指當(dāng)事人與租賃合同期限屆滿后另訂一合同，約定延長租賃期限。默示方式即默示更新，是源于法律的規(guī)定的更新，我國《合同法》規(guī)定，租賃期間屆滿之后，承租人繼續(xù)使用租賃物，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效。對于未明確約定期限的租賃合同，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人在解除合同之前，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，給予承租人必要的準(zhǔn)備時間。

(4)租金條款

租金是租賃合同的本質(zhì)特征之一，是雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的集中體現(xiàn)。租金有雙方當(dāng)事人協(xié)商約定，當(dāng)事人在訂立租金條款時，應(yīng)注意以下幾個問題。

①租金的標(biāo)準(zhǔn)

租金標(biāo)準(zhǔn)，國家有統(tǒng)一規(guī)定的，按統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，沒有統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)事人自行協(xié)商確定。租金的構(gòu)成一般來說應(yīng)包括租賃物的維修費(fèi)、折舊費(fèi)和投資的法定利息、上繳利稅、必要的管理費(fèi)及保險費(fèi)等。還要考慮市場需求狀況、出租方合理的贏利等。出租方不得將收取租金作為獲得高利的手段，租金標(biāo)準(zhǔn)過高的，國家法律是禁止的。

②租金的支付及結(jié)算方式

租金一般以貨幣支付，但當(dāng)事人也可以在合同中約定以其他物代替貨幣支付。以貨幣支付的，還應(yīng)對租金的結(jié)算方式及結(jié)算銀行、銀行賬號等作出規(guī)定。

③租金的支付時間

租金是定期支付還是不定期支付，是一次性支付還是分期分批支付，應(yīng)在合同中明確規(guī)定，并且將總金額及每次分別支付的金額及期限都規(guī)定清楚，如果需要預(yù)付租金，也應(yīng)在合同中注明。

(5)水電、物業(yè)等其他費(fèi)用承擔(dān)方式

租賃合同里要約定在租賃期內(nèi)水電、物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等其他費(fèi)用的承擔(dān)方式，消費(fèi)者應(yīng)該就這部分條款作出明確的約定并直接寫入合同，可以避免產(chǎn)生費(fèi)用方面的糾紛。

(6)租賃物的維修保養(yǎng)責(zé)任條款

租賃物的維修保養(yǎng)責(zé)任具體由哪方承擔(dān)，雙方可以根據(jù)實際情況協(xié)商確定。一般情況下，出租方承擔(dān)租賃物的維修和保養(yǎng)責(zé)任，但在某些特殊情況下，出租方進(jìn)行維修和保養(yǎng)有困難，也可以約定由承租方在租賃期限內(nèi)承擔(dān)維修和保養(yǎng)的責(zé)任。實踐中一般做法是：如果承租方按規(guī)定正常使用租賃物而發(fā)生磨損或出現(xiàn)故障，需要大修，那么應(yīng)由出租方負(fù)責(zé)。 雙方當(dāng)事人對這些都要協(xié)商決定，并在合同中明確規(guī)定出來，至于租賃物的日常保養(yǎng)維修，由承租方負(fù)責(zé)進(jìn)行也切合實際。對于這項工作的費(fèi)用支出，也應(yīng)在合同中作規(guī)定，如果沒有規(guī)定，一般要由出租方支付。

(7)裝修或擴(kuò)建條款

雖然法律和司法解釋對裝修或擴(kuò)建費(fèi)用相關(guān)事宜做了規(guī)定，但當(dāng)事人仍可以在合同中明確裝修或擴(kuò)建的前提、具體方式;因租賃合同無效、租賃期間屆滿或合同解除時，損失如何承擔(dān);裝修或擴(kuò)建價值如何認(rèn)定等問題。

(8)廠房交付條款

除了要約定廠房交付的時間，在交付使用前雙方還要特意簽好房屋物品清單確認(rèn)書，約定租賃結(jié)束后房屋物品的歸屬，以此作為租賃結(jié)束后交房及驗收的依據(jù)。

(9)出租方與承租方的變更條款

按照《合同法》的規(guī)定，雙方當(dāng)事人在合同中相互約定變更合同的情況和條件。

(10)違約責(zé)任條款

在違約責(zé)任條款中應(yīng)明確規(guī)定違約金額的計算方法，賠償要公平、合理。

出租方的違約責(zé)任主要有：

①未按合同規(guī)定的時間和數(shù)量提供租賃物，影響承租方償付違約金，承租方還有權(quán)要求在限期內(nèi)繼續(xù)履行合同或解除合同，并要求賠償損失。

②未按合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供租賃物，影響承租方使用的，因賠償承租人或第三人由此造成的損失，并負(fù)責(zé)調(diào)整或修理，以達(dá)到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

③合同規(guī)定出租方應(yīng)提供有關(guān)設(shè)備、附件等，如未提供致使承租方不能如期正常使用的，除按規(guī)定如數(shù)補(bǔ)齊外，還應(yīng)償付違約金。

④按合同規(guī)定派員就租賃物為承租方提供技術(shù)服務(wù)的，如因技術(shù)水平低，操作不當(dāng)或有過錯的，致使不能正常提供服務(wù)時，應(yīng)償付違約金。違約金不足以補(bǔ)償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失時，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

⑤出租人未盡辦理相關(guān)證件之工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、通信、增容、水電等協(xié)助義務(wù)的。

承租方的違約責(zé)任主要有：

①按合同規(guī)定負(fù)責(zé)日常維修保養(yǎng)的，由于使用、維修不當(dāng)，造成租賃物損壞、滅失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

②因擅自拆改房屋、設(shè)備、機(jī)具等租賃物而造成損失的，必須負(fù)責(zé)賠償。

③未經(jīng)出租方同意擅自將租賃物轉(zhuǎn)租或用租賃物進(jìn)行違法活動的，出租方有權(quán)解除合同。出租方也可以要求承租方償付一定數(shù)額的違約金。

④未按規(guī)定的時間、金額交納租金，出租方有權(quán)追索欠租，應(yīng)加罰利息，過期不還租賃物，除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)償付違約金。

(11)其他條款

雙方當(dāng)事人還應(yīng)約定爭議的解決方式、其他約定事項及相關(guān)事宜。