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拖延長達半年時間，富力在2022年中報發(fā)布前“補”發(fā)上年度成績單。 8月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年經(jīng)審核年度業(yè)績公告。公告顯示，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入為762.3億元，同比減少11.25%；歸屬于母公司股東的凈利潤為-163.53億元，同比減少282.89%。 對于凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，富力地產(chǎn)歸因于新房銷售收入減少、毛利率降低，以及營運項目售價較低導致年內(nèi)就存貨作出減值撥備。對應(yīng)來看，期內(nèi)富力地產(chǎn)新房銷售實現(xiàn)的營業(yè)收入為690.01億元，同比減少12%。 此外，為加快銷售步伐、加速現(xiàn)金回流，富力地產(chǎn)不得不打折出售項目，導致其期內(nèi)物業(yè)發(fā)展整體毛利率為13.9%，較上年度的25.2%減少11.3個百分點。 這意味著，若物業(yè)發(fā)展同樣實現(xiàn)690.01億元營業(yè)收入，2020年富力地產(chǎn)能實現(xiàn)173.88億元的毛利，但2021年富力地產(chǎn)只能獲得95.91億元的毛利。 下行趨勢不止，以價換量的日子就將繼續(xù)，這也勢必會對富力地產(chǎn)剩下的新房項目利潤產(chǎn)生影響。長痛不如短痛，在盤點擁有的存貨及金融資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)一次性撇減資產(chǎn)價值約150億元，超過了131.88億元的華夏幸福，是目前統(tǒng)計房企中計提減值的最高數(shù)據(jù)。 值得一提的是，和新房銷售相比，富力地產(chǎn)壓力更多來自于償還債務(wù)，這些為了企業(yè)高速擴張而滾雪球般增加的債務(wù)，成為融資窗口關(guān)閉后尤為突出的難題。 在手資金不足以償還短期債務(wù) 如果要追溯富力地產(chǎn)的資金是從哪里“倒下”的，接盤萬達酒店是一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。 在2017年完成和萬達王健林的“世紀交易”后，被譽為華南五虎之首的富力地產(chǎn)便被新增的77家酒店束縛住，不僅屢次失約年度銷售目標，負債也在持續(xù)不斷的攀升。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，富力凈資產(chǎn)負債率分別為169.6%、184.1%、198.9%。 督促富力地產(chǎn)主動降負債的原因是2020年“三道紅線”規(guī)則的公開，如果凈資產(chǎn)負債率未降至100%，富力地產(chǎn)發(fā)行新債還舊債將困難重重。在此背景下，富力透過購地策略、資產(chǎn)出售、集團層面的股份增發(fā)等措施，于2020年削減債務(wù)374億元，凈資產(chǎn)負債比率同步減至130%。 總體債務(wù)雖有所減少，但仍處于高位。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)借款總額為1597.3億元，其中一年內(nèi)到期的負債為638.81億元，包括銀行借款236.87億元、境內(nèi)債務(wù)151.64億元、優(yōu)先票據(jù)89.5億元、其他借款160.8億元。 作為對比，富力地產(chǎn)手握現(xiàn)金399.49億元，不足以償還一年內(nèi)的到期債務(wù)。 2021年初，富力地產(chǎn)未預測到房地產(chǎn)下行的趨勢，仍舊選擇以增發(fā)票據(jù)、債券“以新還舊”的方式償還債務(wù)。例如，2021年1月富力宣布發(fā)行一筆5億美元的債券，2023年到期，年利率11.75%；2月富力地產(chǎn)發(fā)行一筆本金金額為3.25億美元，利率為11.625%，期限為到2024年到期的美元票據(jù)。 值得一提的是，同月，富力完成怡略有限公司2021年到期的7%優(yōu)先票據(jù)的收購要約，總接納金額為3.33億美元，當中包括3.25億美元的本金、余下累計利息及贖回溢價。這意味著，富力的發(fā)債成本逐漸上調(diào)，償還7%利率的優(yōu)先票據(jù)需要以11.625%利率作為代價。 此外，以新還舊的債務(wù)再融資方式治標不治本，只能在短時間內(nèi)解決債務(wù)危機，但無法從根本上減少債務(wù)，且該措施在富力地產(chǎn)被融資市場拉入“黑名單”后就自動關(guān)閉。 資產(chǎn)出售、股東支持后仍有資金缺口 資本市場的融資窗口被斷，富力地產(chǎn)自救的償債資金主要來源于資產(chǎn)出售、股東支持。 在富力地產(chǎn)出售的項目中，總價超70億元的廣州國際機場富力綜合物流園，無疑是公司資產(chǎn)交易中最大的一筆。 2020年11月9日，富力集團發(fā)布公告稱，向黑石集團出售廣州國際機場富力綜合物流園70%權(quán)益，交易代價63億元。2021年11月7日，也就是距離前次出售滿一年還差2天，富力地產(chǎn)再次出售廣州國際機場富力綜合物流園30%權(quán)益給黑石集團，代價12.63億元。 富力地產(chǎn)表示，由于發(fā)生購買交易于十二個月內(nèi)進行，合并初始購買交易乃按73億元出售100%資產(chǎn)。 公開資料顯示，該資產(chǎn)位于中國廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)，占地1470畝，計劃總建筑面積超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，配套設(shè)施亦已落成；未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。 “公司致力于將非核心資產(chǎn)變現(xiàn)，以增加流動資金?！备涣Φ禺a(chǎn)表示，將繼續(xù)探索可于未來十二個月出售的其他非核心資產(chǎn)，以獲取最大價值；亦透過整售及加快海外開發(fā)項目的預售計劃，出售海外非核心資產(chǎn)。 值得一提的是，在市場下行、賣方存在流動資金風險的情況下，資產(chǎn)出售往往更偏向買方，因而不少項目陷入拉鋸戰(zhàn)。在可獲得的流動資金稀缺及取得新融資的市場途徑大量減少后，富力地產(chǎn)的兩位股東出手了。 “于9月20日，本集團公布其將收到主要股東李思廉及張力合共約80億港元的無息財務(wù)支持。”富力地產(chǎn)表示，如無上述兩位股東支持，公司將無法滿足2021年的大量流動資金需求。 粗略估算，富力地產(chǎn)通過出售廣州國際機場富力綜合物流園和股東支持獲得約139.42億元的現(xiàn)金流。疊加此前399.49億元的在手現(xiàn)金，富力地產(chǎn)可使用現(xiàn)金不超550億元，仍存在近百億的資金缺口。 富力地產(chǎn)表示，“截至2021年底，本集團無法按預定還款日期償還若干銀行及其他借款70.07億元。” 298.83億元的銀行及其他借款已違約 和2021年一樣，富力地產(chǎn)在2022年同樣進入無法用在手資金償還債務(wù)的窘境。 年報顯示，截至2021年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)債券、優(yōu)先票據(jù)及其他借款（包括在預提費用及其他應(yīng)付款者）合共人民幣1371.71億元，其中700億元將于未來十二個月內(nèi)到期償還，而本集團的現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）為人民幣211.04億元。 為保證公司正常營運，富力地產(chǎn)開始一系列債務(wù)展期舉措。 美元債方面，2021年12月，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以現(xiàn)金折扣價回購息票率5.75%、于2022年1月13日到期的7.25億美元票據(jù)，并計劃尋求該票據(jù)展期半年至2022年7月13日償還，就此征求票據(jù)持有人同意。 值得一提的是，富力地產(chǎn)表示，如若不通過展期申請，公司將申請破產(chǎn)清算。這同樣意味著，投資者的資金將有去無回。面對沒有選擇的選擇，大多數(shù)投資者同意了這一債務(wù)展期申請。 這筆債務(wù)只是一個開始。2022年6月，富力地產(chǎn)將旗下10只美元票據(jù)打包后，發(fā)起關(guān)于展期議案的同意征求，摩根大通作為本次交易主牽頭同意征求代理人，促成了此次債務(wù)展期。 值得一提的是，上述美元債展期成為亞洲房企最大一筆債務(wù)重組案例。 內(nèi)地債務(wù)方面，富力地產(chǎn)計劃對2016年公司債券（第三期）（品種一）展期一年，利息將全額償還；本金自到期日起第3個月底償還15%，兌付本金金額約2.92億元；第6-11個月底各償還10%，償還本金金額約為1.95億元；第12個月底償還25%，兌付本金金額約為4.87億元。 富力地產(chǎn)表示，于2021年12月31日之后，公司無法償還自一月起及直至本公告獲批準當日止到期的若干銀行及其他借款100.29億元。 “若干本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約?！备涣Φ禺a(chǎn)坦言，公司因各種原因遭多方起訴，可能對本集團持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。
