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4月18日，央行、外匯局印發(fā)《關于做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務的通知》(以下簡稱《通知》)，從支持受困主體紓困、暢通國民經濟循環(huán)、促進外貿出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。在房地產方面，提出“重點地區(qū)和受困人群的金融服務”“保持房地產開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”等利好政策。 因城施策是當前政策主線 2022年以來，房地產市場延續(xù)低溫態(tài)勢，供求兩端均弱，購房者置業(yè)信心尚未實質修復，市場成交規(guī)模降幅明顯，房企投資意愿不足。為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中央多次強調“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實“因城施策”“穩(wěn)定市場預期”。 根據(jù)中指監(jiān)測，截至目前，2022年全國超70城出臺房地產政策百余條，主要涉及放松限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、取消限售、為房企提供資金支持等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優(yōu)化調整限貸政策，部分城市下調個人商業(yè)貸款首套或二套首付比例；另有多個城市下調房貸利率。 《通知》明確提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預計接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認房認貸”標準。預計多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%，通過降利率實現(xiàn)降低購房者置業(yè)成本，釋放購房需求，這將對房地產行業(yè)產生實質性利好。 另外，近期多地疫情反復，部分居民收入受到短期影響，《通知》提出“靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持”，該措施是對居民的實質性紓困，有利于穩(wěn)定當前市場預期。 風險不搞“一刀切” 根據(jù)中指監(jiān)測，截至2022年3月31日，房企待償債券余額共計26452.2億元；一年內到期的債券合計6888.7億元，其中信用債余額3305.7億元，海外債余額3583.0億元，房企仍處償債高峰期。 《通知》明確提出“金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞‘一刀切’，保持房地產開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放”。2021年以來，在部分房企風險顯性化后，金融機構出現(xiàn)了應激反應，“避險”情緒上升，企業(yè)主體一旦出現(xiàn)違約情況，所有項目融資都會受到影響，誤傷了房企部分優(yōu)質項目的合理融資需求，進一步加劇了企業(yè)的流動性風險。此次《通知》特別提出“金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險”，有利于部分出險企業(yè)的優(yōu)質項目得到合理資金支持。 一般而言，優(yōu)質的地產項目多分布在一二線和強三線等熱點城市，債務結構清晰合理且具有良好的回款能力，此類項目未來資金支持力度或將加大，從而帶動企業(yè)資金面得到改善。 并購債融資或加快推進，加速房企風險出清 根據(jù)中指監(jiān)測，2022年以來，已有多家房企發(fā)行并購債，直接融資超100億元，發(fā)行主體以國央企為主。同時，多家房企與銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議或備忘錄，獲得并購融資貸款額度。此外，多家銀行及資管公司以發(fā)行并購債的方式募集資金。 本次《通知》明確提出“商業(yè)銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務”。預計未來政策將加大并購債融資支持力度，這有利于加快債務違約的房企風險出清。 但需要注意的是，在行業(yè)調整階段，房企對收并購整體持審慎態(tài)度，目前房企并購債資金也多用于合作項目。當下，房企對“自身安全”要求較高，對于標的物選擇及出手時機更加謹慎。 近期利好政策頻出，從4月15日宣布將全面降準到4月18日央行等部門強調“因城施策實施好差別化住房信貸政策”，樓市信貸環(huán)境和調控政策正在加快改善，尤其是降首付、降利率、優(yōu)化二套房認定標準等將有效激發(fā)住房需求釋放。從行業(yè)發(fā)展來看，購房需求并未消失，但短期需求端觀望情緒較重，預計隨著政策逐漸落地，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控和各地政策的執(zhí)行力度。
